Condotel là loại hình mới mẻ trên thị trường BĐS Việt Nam trong những năm gần đây khi hàng loạt các dự án về mô hình nghỉ dưỡng này được triển khai, nhận được sự chào đón tích cực của các khách hàng và chủ đầu tư. Tuy nhiên, nằm trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nên chắc chắn thị trường condotel sẽ đối mặt với nhiều áp lực trong mùa dịch vừa qua vì nhu cầu giãn cách xã hội, hạn chế các hoạt động du lịch, khiến cho thị trường này “ngủ đông” trong một thời gian dài. Trong 2 quý đầu năm nay, thị trường condotel đã ghi nhận một số tín hiệu khả quan dự báo cho sự trở lại mạnh mẽ nhờ mô hình đầu tư mới, tuy nhiên vẫn còn tiềm ẩn một số rủi ro đáng lo ngại.
Mục lục
Thị trường BĐS condotel phục hồi mạnh mẽ
Sau một khoảng thời gian dài bị chững lại, thị trường condotel (căn hộ khách sạn) đang có những tín hiệu trở lại với mô hình đầu tư mới nhờ cấu trúc chia sẻ lợi nhuận đã thay đổi. Sau hơn một năm chịu tác động của Covid-19, thị trường condotel ghi nhận nguồn cung tăng trưởng mạnh. Điều này cho thấy dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ. Nhiều nhà đầu tư đón nhận các sản phẩm condotel với tâm lý mới.
Theo báo cáo của Công ty DKRA Việt Nam, trong quý I/2021, nguồn cung loại hình condotel đã ghi nhận tăng 7,4 lần so với quý trước. Toàn thị trường đón nhận 752 căn condotel mở bán đến từ 3 dự án, tăng 7,4 lần so với quý trước và tăng 8,6 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 32%, tăng 16,3 lần so với quý IV/2020 và tăng 9,7 lần so với cùng kỳ năm 2020. Trong quý II/2021, đơn vị này cho biết, nguồn cung mới condotel dao động khoảng 800 – 1.000 căn.
Xuất hiện mô hình đầu tư mới trên thị trường condotel
Có một điểm khá thú vị là trong thời gian gần đây, khi chính sách cam kết lợi nhuận tại các dự án condotel không còn là “át chủ bài” giúp chủ đầu tư hút dòng tiền từ người mua, đã xuất hiện nhiều dự án thực hiện chính sách bán hàng không cam kết lợi nhuận.
Hình thức đầu tư
Trong chính sách mới này có hai hình thức phổ biến. Cụ thể là chủ đầu tư cùng khách hàng chia sẻ doanh thu và chia sẻ lợi nhuận. Với cấu trúc chia sẻ doanh thu, bên mua sẽ nhận khoảng 30 – 40% doanh thu thuần. Mức doanh thu này nhận từ việc cho thuê của dự án sau khi trừ một số chi phí. Chủ đầu tư sẽ nhận phần doanh thu còn lại và phần lớn chi phí vận hành. Đối với cấu trúc chia sẻ lợi nhuận, người mua sẽ nhận 50 – 90% lợi nhuận ròng. Nguồn thu là từ việc cho thuê sau khi trừ hết các chi phí hoạt động. Phần còn lại sẽ thuộc về chủ đầu tư dự án.
Bà Lương Trang, quản lý tư vấn Savills Hotels cho rằng, hầu hết sản phẩm condotel trên thị trường hiện nay đều áp dụng chương trình cho thuê và cấu trúc chia sẻ lợi nhuận. Nguyên nhân là do cấu trúc này an toàn với cả chủ đầu tư và khách hàng. Đồng thời, phần chi phí vận hành dự án được chia sẻ giữa người mua và chủ đầu tư.
Các doanh nghiệp đã áp dụng
Một trong những doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án condotel cho phép khách hàng được tự khai thác kinh doanh là Apec Group. Doanh nghiệp này đang áp dụng hai chính sách linh hoạt tại Dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né. Mức tỷ suất lợi nhuận chủ đầu tư cam kết là 12%/năm trong thời gian 5 năm. Bên cạnh đó còn kèm theo ưu đãi 30 đêm nghỉ dưỡng mỗi năm. Đối với những căn hộ không cam kết lợi nhuận, các khách hàng có thể tự vận hành quản lý hoặc. Khách hàng cũng có thể cho chủ đầu tư thuê lại và chia sẻ lợi nhuận. Mức lợi nhuận chia sẽ chiếm tỷ lệ 80% dành cho người mua.
Trước đó, Tổ hợp nghỉ dưỡng The Arena Cam Ranh ở Khánh Hoà với quy mô hơn 5.000 căn hộ khách sạn cũng được chủ đầu tư Vịnh Nha Trang đưa ra hai lựa chọn cho khách hàng là được tự vận hành hoặc ủy thác cho chủ đầu tư và đơn vị quản lý.
Hàng loạt dự án Condotel được ra mắt
Thị trường bất động sản chứng kiến nhiều diễn biến mới gần đây. Chỉ trong vài tháng đầu năm 2021, đã có hàng loạt dự án được công bố ra thị trường. Tập đoàn Everland trong quý đầu năm đã cùng lúc động thổ 2 dự án nghỉ dưỡng. Trong đó bao gồm Tổ hợp du lịch Xuân Đài Bay và Crystal Holidays Marina Phú Yên. Tổng diện tích 37 ha và tổng vốn đầu tư gần 2.200 tỷ đồng. Sau khi hoàn thành, 2 dự án này sẽ cung cấp một số lượng lớn sản phẩm. Dự đoán lên tới khoảng 200 căn biệt thự nghỉ dưỡng và gần 1.000 căn hộ. Chúng đều được thiết kế theo tiêu chuẩn 5 sao.
Gần đây nhất, Dự án Ixora Ho Tram by Fusion đã chính thức ra mắt. Đây là dự án thành phần mới nhất của Ho Tram Strip. Dự án này được đầu tư và phát triển bởi Ho Tram Project Company Ltd. Thông tin từ chủ đầu tư, 100% số lượng căn hộ condotel và hơn 70% số lượng biệt thự đã tìm được chủ sở hữu khi dự án chính thức ra mắt thị trường.
Rủi ro tiềm ẩn
Có thể thấy, hiện nay thị trường đã có dấu hiệu quay trở lại khả quan. Nguyên nhân nhờ vào cách thức vận hành lợi nhuận mới. Thế nhưng theo bà Lương Trang, không phải dự án condotel nào cũng thành công. Dù áp dụng chương trình cho thuê và chia sẻ lợi nhuận vẫn có thể tiềm ẩn rủi ro. Đây là việc rất khó bởi nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Chẳng hạn như chất lượng tiện ích, dịch vụ của dự án. Ngoài ra còn phụ thuộc vào chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư, đơn vị quản lý.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nếu để các chủ nhân condotel tự khai thác vận hành, mỗi căn hộ sẽ có thiết kế, nội thất riêng theo ý thích của họ. Từ đó sẽ làm ảnh hưởng chung đến sự đồng bộ về chất lượng của dự án. Đó là chưa kể, nếu để khách hàng tự cho thuê, mức giá phòng cũng “mỗi người một kiểu”. Ciệc kinh doanh vận hành của chủ đầu tư chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng. Bởi những căn hộ được khách hàng tự cho thuê thường có giá rẻ hơn giá phòng niêm yết.
Mặt khác, với những khách du lịch thuê căn hộ condotel riêng lẻ của khách hàng, câu hỏi đặt ra là họ có được sử dụng những dịch vụ chung của toàn dự án như nhà hàng, hồ bơi, trung tâm vui chơi giải trí hay không, khi mà những hạng mục này thuộc sở hữu của chủ đầu tư dự án.
