Những năm gần đây thị trường bất động sản được nhận định là đang phát triển. Nhiều người quan tâm đầu tư vào thị trường này với các sản phẩm khác nhau. Người môi giới, nhà đầu tư và sản phẩm bất động sản là ba chủ thể không thể tách rời nhau. Dù vậy, nhưng các chuyên gia nhà đất chỉ ra rằng, tốc độ phát triển này chưa thực sự cao so với mong đợi. Người ta kì vọng, thị trường bất động sản còn sôi nổi và phát triển hơn nữa.
Nhiều nhà đầu tư vẫn còn khá rụt rè, khi nói rằng nhiều yếu tố khách quan cũng như chủ quan vẫn là rào cản. Chưa thuận lợi, và thực sự mở cửa để đầu tư. Nên vẫn có tình trạng đất sốt thì vẫn sốt, nhưng có những dự án vẫn đắp chiếu nằm đấy. Chỉ hỏi giá, ngó qua còn lại vẫn án binh bất động.
Vậy thì lý do gì, nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng như vậy. Bài viết này, sẽ chỉ ra một vài nguyên nhân khiến thị trường bất động sản chưa thực sự phát triển. Hi vọng với các thông tin này nhà đầu tư sẽ có những kế hoạch cũng như sự chuẩn bị để gỡ các nút thắt trong quá trình đầu tư.
Mục lục
Hệ thống pháp luật cồng kềnh
Hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản. Từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý. Sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo. Nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách. Nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản. Chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.
Bất động sản chưa theo quy hoạch
Việc phát triển bất động sản không theo quy hoạch. Không có kế hoạch, không căn cứ vào nhu cầu của thị trường và nguồn lực thực hiện. Công tác quản lý phát triển đô thị còn bất cập. Bên cạnh đó, chất lượng lập và thực hiện quy hoạch chưa đáp ứng yêu cầu thực tế. Các quy hoạch chuyên ngành chưa phủ kín và không đồng bộ. Việc cấp phép đầu tư các dự án chưa theo quy hoạch. Thường do nhà đầu tư đề xuất rồi mới quy hoạch.
Chính sách phát triển chưa phù hợp
Chính sách phát triển thị trường bất động sản chưa thật sự phù hợp. Vai trò của Nhà nước trong kiểm soát và điều tiết. Thị trường bất động sản thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp chưa hiệu quả. Chính sách tài chính đất đai thời gian qua còn thiếu nhất quán, chưa rõ ràng. Thêm vào đó, việc quy định thu tiền sử dụng đất một lần đối với hầu hết các loại dự án bất động sản. Như hiện nay đã tạo gánh nặng về vốn đối với chủ đầu tư cũng như người dân. Đồng thời chưa tạo được nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách.
Định chế tài chính chưa hoàn thiện
Hệ thống các định chế tài chính bất động sản chưa được hoàn thiện. Thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản. Chính sách tín dụng bất động sản không ổn định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, cũng như người dân. Nguồn vốn cho đầu tư bất động sản chủ yếu từ ngân hàng và huy động của người dân có nhu cầu. Chính sách tín dụng cho bất động sản không ổn định và rõ ràng. Tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ của tổ chức tín dụng. Vẫn còn bị hạn chế do phải đảm bảo an toàn hệ thống. Lãi suất thay đổi nhiều lần trong thời gian ngắn gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Thuế và tài chính liên quan chưa công khai
Chính sách thuế, phí liên quan đến bất động sản chưa thực sự là công cụ góp phần công khai. Minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; phương pháp tính thuế và thủ tục nộp thuế. Có điểm còn chưa thực sự tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, dễ thất thu thuế.
Năng lực còn hạn chế
Năng lực các chủ thể của thị trường bất động sản. Kể cả về năng lực chuyên môn cũng như năng lực tài chính còn nhiều hạn chế. Hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư theo phong trào. Thậm chí có không ít doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu chụp giật. Lừa đảo làm mất lòng tin của xã hội đối với thị trường.
Chưa quan tâm đến chất lượng sản phẩm
Đa số các nhà đầu tư mới chú trọng đến các sản phẩm có lợi nhuận cao mà chưa quan tâm đến các sản phẩm phù hợp với nhiều đối tượng, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp. Trong khi nhà nước cũng chưa có chính sách phù hợp khuyến khích các doanh nghiệp phát triển đa dạng các sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư, dẫn đến tình trạng lệch pha cung-cầu, thị trường dư thừa nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở bình dân và nhà ở xã hội.
Thị trường bổ trợ chưa có tính hỗ trợ
Các thị trường khác có tính chất hỗ trợ, kết hợp với thị trường bất động sản như: thị trường vốn, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường xây dựng, thị trường lao động phát triển chưa đồng bộ, chưa tương thích với thị trường bất động sản, vì vậy chưa hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định.
Các dự báo và thông tin chưa chính xác
Hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản không thống nhất, thiếu tin cậy gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, cũng như bảo đảm tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản. Chưa có hệ thống theo dõi thống kê tình hình thị trường bất động sản, hệ thống quản lý và thống kê dữ liệu về sở hữu bất động sản, giao dịch bất động sản đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, gây khó khăn cho công tác chỉ đạo, điều hành, đề xuất giải pháp để điều chỉnh cũng như định hướng thị trường bất động sản.
Công tác quản lý nhà nước còn nhiều bất cập
Công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, chưa phát huy được vai trò của nhà nước trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách ổn định, lành mạnh. Công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, quản lý sử dụng đất đai, giao dịch bất động sản chưa được thường xuyên, liên tục. Thủ tục hành chính liên quan đến thị trường bất động sản như thủ tục đầu tư, giao đất, hoạt động xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất… còn phức tạp, kéo dài làm ảnh hưởng chung đến thị trường bất động sản.
