Khái niệm về diện tích tim tường và diện tích thông thủy có lẽ đã không còn xa lạ trong giới xây dựng. Hơn nữa, cách phân biệt và công thức tính của 2 yếu tố này thì những người không có chuyên môn sẽ khó mà nắm bắt được. Vậy câu hỏi đặt ra là pháp luật quy định như thế nào về hai loại diện tích này? Chúng tôi sẽ giúp bạn giải đáp nghi vấn này dựa trên căn cứ quy định của pháp luật để bạn hiểu hơn về cách xác định diện tích tim tường và thông thủy, từ đó bạn sẽ có những idea trong việc xây dựng kết cấu ngôi nhà theo ý mình.
Mục lục
Diện tích tim tường
Tim tường là cách tính diện tích đo từ tâm tường ở trung tâm căn hộ. Diện tích tim tường được tính bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ. Ngoài ra còn có iện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Cách tính diện tích tim tường được áp dụng theo công thức như sau: Diện tích tim tường = Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích để ở.
Diện tích thông thủy
Có thể hiểu theo nghĩa đen thì thông thuỷ có nghĩa là nước có thể chảy qua, có thể lan tỏa đến. Như vậy diện tích thông thủy chính là phần diện tích căn hộ được đo theo nước có thể lan tỏa. Phần tường bao quanh ngôi nhà, hoặc tường phân chia giữa các căn hộ, hộp kỹ thuật bên trong mỗi căn hộ, diện tích sàn có cột sẽ không được tính. Và khi so với diện tích tim tường, diện tích thông thủy luôn nhỏ hơn. Và đây cũng là loại diện tích chuẩn theo quy định của pháp luật. Bảo đảm quyền lợi của người mua nhà. Đồng thời bảo đảm quyền lợi cho chủ đầu tư kinh doanh. Chúng thường được ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay.
Nếu trong quá trình mua bán căn hộ chung cư thì trong trường hợp chủ đầu tư nào ghi theo diện tích tim tường là sai các quy định của pháp luật. Những người mua nhà hoàn toàn có thể yêu cầu chủ đầu tư xem xét lại. Bao gồm cách ghi hoặc cách tính diện tích. Trong trường hợp chủ đầu tư vẫn ghi theo diện tích tim tường thì những người mua nhà có thể nhờ pháp luật can thiệp nếu không thể tự thỏa thuận với nhau.
Phân biệt diện tích tim tường và thông thủy
Nhiều người hay nhầm lẫn về diện tích thông thủy và diện tích tim tường. Tuy nhiên đây là cách tính 2 loại này là khác nhau. Việc đo theo tim tường được đánh giá là hợp lý nhất nếy xét về vấn đề tranh chấp. Do đó nó được dùng để xét theo khả năng thực thi về quyền sở hữu cũng như hạn chế việc tranh chấp. Nguyên nhân là do khoảng không gian đặc ở bên trong những bức tường vẫn có khả năng sử dụng đến.
Nhưng thực tế thì có bức tường sẽ không bị chịu tác động về lực. Do đó người ta vẫn có thể khoét lõm các bức tường ngăn cách giữa những căn hộ và không phải. Khoảng không gian lõm đó có thể đưa các kết cấu với chức năng nâng đỡ tủ, giàn,… hay những bức phù điêu với mục đích trang trí. Vì vậy, khi đo theo tim tường sẽ có thể xác định được một cách minh bạch ranh giới thực thi. Nhất là đối với quyền sở hữu trong khi thông thủy sẽ không làm được.
Quy định tính diện tích tim tường
Không tính trong diện tích sử dụng căn hộ
Theo quy định ở Khoản 2 thuộc Điều 101 của Luật Nhà ở năm 2014. Cách tính phần diện tích được sử dụng của căn hộ hoặc dựa trên kích thước thông thủy. Kể cả diện tích khác nằm trong nhà chung cư. Theo đó diện tích tim tường không được tính vào diện tích sử dụng căn hộ. Cách tính này được đánh giá là đúng đắn và chuẩn nhất. Bởi nó đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà ở mức tối đa. Đặc biệt là đối với phần diện tích mà thực tế họ được sử dụng. Cũng như với phần diện tích dùng để tính chi phí dịch vụ sau này dành cho quản lý – vận hành tòa nhà chung cư.
Căn cứ vào quy định này thì diện tích sử dụng đối với nhà chung cư cụ thể tính theo kích thước thông thủy. Trong đó sẽ gồm có diện tích ban công và lô gia nếu có lẫn phần diện tích của các tường ngăn phòng nằm bên trong căn hộ. Đồng thời sẽ không tính đến phần diện tích tim tường bao quanh căn nhà. Kể cả phần tường phân chia giữa các căn hộ và cả phần diện tích sàn có hộp kỹ thuật. Tính cả cột thuộc phần bên trong của căn hộ. Bên cạnh đó, phần diện tích của ban công được tính chính là tất cả phần diện tích sàn. Và đối với ban công mà sở hữu diện tích tường chung cách tính sẽ lấy từ phần mép nằm bên trong của tường chung.
Quy định về việc cấp sổ hồng
Dựa vào Khoản 3, thuộc Điều 9 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, cơ quan có thẩm quyền về việc cấp sổ hồng có một vài trách nhiệm. Ghi rõ ràng trong sổ hồng cũng như cấp đúng theo Luật Nhà ở, pháp luật xây dựng đã quy định. Đối với căn hộ chung cư, trong sổ hồng sẽ phải ghi rõ ràng phần diện tích được sử dụng của căn hộ. Cùng với đó là phần diện tích sàn xây dựng. Trong sổ hồng chung cư cần phải ghi rõ ràng. Bao gồm cả diện tích sử dụng và diện tích sàn xây dựng của căn hộ.
Thông tư 16/2010/TT-BXD trước đây vẫn còn có hiệu lực. Nhưng những quy định mới này đã giúp giải quyết được các nhược điểm tồn tại. Khi đó, chủ đầu tư có thể lựa chọn 1 trong 2 phương án tính diện tích. Đó chính là theo tim tường hoặc thông thủy và ghi rõ trong hợp đồng mua bán. Thực tế các chủ đầu tư thường tính diện tích theo kích thước tim tường. Nhằm làm tăng thêm diện tích thực của căn hộ. Từ đó đơn giá tính trên 1m2 giảm đi, tạo tâm lý mức giá rẻ, hấp dẫn.
Tuy nhiên người mua nhà chung cư chưa nắm rõ về diện tích tim tường là gì. Do đó, nguy cơ họ sẽ phải chịu thiệt hại. Hơn nữa còn có cả khoản chi phí dịch vụ phải đóng về sau cũng tăng thêm. Bởi trong hợp đồng mua bán thì mức phí đó tính theo diện tích của căn hộ. Chính điều này là nguyên nhân dẫn tới những tranh chấp giữa người mua nhà với chủ đầu tư.
