Trong quý II/2021, thị trường BĐS căn hộ tại Hà Nội ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể của giá bán sản phẩm so với quý 1, thậm chí mức giá trung bình của các căn hộ bình dân giờ đây đã bị đẩy lên ngưỡng cao mới, từ đó khiến cho giao dịch bị chững lại và thị trường có xu hướng yếu đi. Nhiều chuyên gia phân tích BĐS còn cho rằng, phân khúc căn hộ bình dân tại Hà Nội sắp có nguy cơ bị triệt tiêu nếu mức giá bán vẫn tiếp tục trên đà tăng trưởng trong thời gian tới. Xét về nguyên nhân khiến giá căn hộ gia tăng, có nhiều yếu tố tác động như ảnh hưởng dịch bệnh, chi phí nguyên vật liệu xây dựng, sốt đất khiến mọi người đổ xô đầu tư ào ạt vào thị trường bất động sản,…
Mục lục
BĐS căn hộ Hà Nội tăng giá
Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, trong quý II/2021, thị trường căn hộ tại Hà Nội không có nhiều biến động so với quý I. Tuy nhiên, tất cả sản phẩm từ căn hộ cao cấp, trung cấp và bình dân đều ghi nhận tăng giá so với cùng kỳ năm 2020 và cuối năm 2019, đặc biệt là sản phẩm căn hộ trung cấp. Cụ thể, vào cuối quý II, giá căn hộ trung cấp đã xác lập mức bình quân 24,8 triệu đồng/m. Trong khi đó ghi nhận cùng kỳ năm 2020 từ 23 – 23,9 triệu đồng/m2. Cuối năm 2019 là 22,5 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, hầu hết các dự án có căn hộ trung cấp đều ở khu vực vùng ven đô. Điển hình như Hoài Đức, Thạch Thất, Đông Anh… Những khu vực như Cầu Giấy, Hà Đông, Gia Lâm, căn hộ trung cấp đang được rao bán từ 30 – 40 triệu đồng/m2.
Bất chấp những ảnh hưởng của dịch Covid-19, giá căn hộ – nhà ở tại Hà Nội vẫn tăng. Trong quý II/2021, phân khúc căn hộ bình dân đã xác lập mức giá bình quân 24,8 triệu đồng/m2. Dự báo phân khúc căn hộ trung cấp sẽ bị ”triệt tiêu” ở thị trường Hà Nội trong thời gian tới. Nhiều chuyên gia đang quan ngại về việc căn hộ bình dân tại Hà Nội sẽ sớm bị “triệt tiêu” tương tự như TP Hồ Chí Minh. Điều này sẽ khiến người thu nhập trung bình càng khó có khả năng sở hữu nhà.
Nguồn cung giảm, lượng tồn kho tăng
Trong quý I vừa qua, nguồn cung mới căn hộ ở Hà Nội là trên 14.100 sản phẩm. Tổng giao dịch được 3.700 sản phẩm. Thế nhưng đến quý II, nguồn cung mới đưa ra thị trường chỉ có 4.700 sản phẩm. Số lượng giao dịch chưa đầy 700 sản phẩm. Số lượng hàng tồn kho lớn nhưng không được chào bán. Các chuyên gia nghi ngại việc chủ đầu tư đang “găm hàng”. Mục đích là để chờ đợt tăng giá vào thời điểm cuối năm.
“Sau biến động “sốt đất” mạnh vào đầu năm và dịch bệnh Covid-19 kéo dài, nhìn chung thị trường TP Hà Nội trong quý II/2021 yếu, ít giao dịch. Các chủ đầu tư vì vậy mà hạn chế chào bán để thăm dò thị trường. Một số dự án cũ còn hàng tồn, nhưng không thấy chào bán.” – ông Nguyên Văn Đính cho hay.
Nguyên nhân khiến giá căn hộ tăng
Theo đánh giá, từ đầu quý II đến nay, Việt Nam đối diện đợt dịch Covid-19 lần thứ 4. Đây là đợt nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng, kéo dài. Điều này đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường BĐS. Nhu cầu mua bán theo đó cũng giảm. Theo nguyên lý kinh tế vĩ mô nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm. Trên thực tế, thị trường lại cho thấy những dấu hiệu không phù hợp nguyên lý. Đó là: Cầu thực giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư BĐS lại đang cho thấy dấu hiệu mạnh lên. Ngoài ra giá bán căn hộ còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố sau.
Chi phí đầu vào gia tăng
Dự báo về thị trường căn hộ từ nay đến cuối năm 2021, Tổng Giám đốc Thắng Lợi Group Nguyễn Thanh Quyền cho rằng, ngoài ảnh hưởng của dịch Covid-19, giá BĐS còn chịu tác động bởi sự gia tăng chi phí đầu vào, đặc biệt là giá các loại vật liệu xây dựng.
“Giá cả thị trường nguyên – nhiên, vật liệu, chi phí đầu vào dự án BĐS tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm BĐS tăng theo. Do đó, trong ngắn hạn, giá BĐS giảm là khả năng khó xảy ra. Từ nay đến cuối năm, khi dịch bệnh được kiểm soát ổn định, thị trường sôi động trở lại. Dự báo giá bán sẽ tiếp tục tăng” – ông Nguyễn Thanh Quyền nhận định.
Nguồn cung khan hiếm
Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết thêm, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tăng giá bán trên thị trường BĐS thời gian gần đây là do tiến độ cấp phép dự án mới bị chậm.
Chỉ tính riêng trong quý II/2021, TP Hà Nội không có bất cứ dự án mới nào. Các dự án chưa được cấp giấy phép đủ điều kiện bán hàng. Điều này dẫn đến tình trạng nguồn cung khan hiếm. Chưa kể còn bị ảnh hưởng của dịch bệnh. Chi phí xây dựng tăng đã buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán. Như thế mới có thể đảm bảo lợi nhuận. Điều này đang mang đến những phản ứng tiêu cực cho thị trường.
Nếu kéo dài khoảng 2 năm nữa, Hà Nội sẽ thiếu trầm trọng nguồn hàng. Giá bán phân khúc căn hộ bình dân sẽ bị đẩy sang ngưỡng mới. Theo quy ước thị trường, sản phẩm căn hộ giá thấp giá bán dưới 25 triệu đồng/m2. Người thu nhập thấp – trung bình ngày càng khó có khả năng sở hữu nhà. Đây là những thông tin mà ông Nguyễn Văn Đính dự báo.
Nguồn tiền lớn đổ dồn vào đầu tư BĐS
Nguyên nhân còn bởi một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác (chứng khoán, ngoại hối) đang đổ mạnh vào BĐS tìm cơ hội đầu tư mua sắm. Nhiều ngành kinh tế bị thu hẹp hoạt động vì Covid-19, tiền gửi ngân hàng bị điều chỉnh lãi suất giảm nên nhà đầu tư cũng chuyển vào BĐS để tìm kiếm cơ hội tốt hơn…
Những yếu tố trên đang tạo áp lực tăng giá bán. Do đó, việc thị trường sẽ thiết lập mức giá mới là điều khó tránh khỏi. Vì vậy, cơ quan chức năng cần phải có biện pháp bình ổn giá cả thị trường. Đồng thời cần đẩy nhanh tiến độ cấp phép mới cho các dự án.
Các công trình hạ tầng đang hoàn thiện
Hà Nội có hàng loạt động trình hạ tầng lớn đang chuẩn bị hoàn thành. Việc liên tục hoàn thiện hệ thống đường nội đô cũng như hệ thống giao thông đến các quận ngoại thành sẽ tác động tích cực. Cụ thể sẽ ảnh hưởng đến mặt bằng giá đất và gia tăng nhu cầu BĐS. Từ nay đến cuối năm 2021, dự báo giá bán căn hộ sẽ tăng ít nhất từ 5 – 6%.
