Thị trường BĐS công nghiệp tại Việt Nam có xu hướng ngày càng phát triển, mở ra những cơ hội sinh lời hấp dẫn trong tương lai cho các chủ đầu tư. Đặc biệt trong bối cảnh nước ta đang đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước để trở thành một trong những trung tâm công nghiệp trọng điểm của châu Á thì đây chính là bệ phóng giúp tạo động lực thúc đẩy cho sự bùng nổ của loại hình BĐS này. Chính vì thế, phân khúc BĐS công nghiệp hiện nay dễ dàng lọt vào mắt xanh của nhiều chủ đầu tư. Tuy nhiên gần đây, thị trường BĐS nói chung và BĐS công nghiệp nói riêng đang chịu áp lực không nhỏ do ảnh hưởng của đại dịch, dù vậy tiềm năng tăng trưởng của loại hình này vẫn được đánh giá cao.
Mục lục
BĐS công nghiệp là gì?
Bất động sản công nghiệp là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị, nhà xưởng cho thuê, kho bãi và các dự án xây dựng khác phục vụ sản xuất công nghiệp. Vài năm trở lại đây, chúng ta đã chứng kiến được sự bùng nổ mạnh mẽ của thị trường này trên cả nước. Tuy nhiên, khả năng phát triển vẫn chưa thực sự đồng đều mà chỉ tập trung ở các tỉnh thành có tiềm năng lớn. Đặc biệt là “cuộc chiến” đương đầu trực tiếp với đại dịch Covid – 19 đã ảnh hưởng không ít đến sự phát triển tự nhiên của loại hình bất động sản này.
Thị trường BĐS công nghiệp phía Bắc
Thông tin về xu hướng thị trường khu công nghiệp trong thời gian tới, đại diện Công ty tư vấn Bất động sản toàn cầu JLL Việt Nam cho biết trong quý 2/2021, thị trường đất công nghiệp cho thuê ở miền Bắc ghi nhận thêm nguồn cung mới từ khu công nghiệp Yên Mỹ tại tỉnh Hưng Yên. Qua đó nâng tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc lên 9.700 hécta.
Cùng với khu công nghiệp, thị trường nhà xưởng xây sẵn cũng đón chào thêm nguồn cung mới. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở tỉnh Hải Dương. Qua đó nâng tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc lên 1,9 triệu mét vuông sàn. Đáng chú ý, thị trường ghi nhận một số thương vụ M&A trong quý 2, điển hình là Boustead Projects mua lại 49% cổ phần trong Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp KTG Bắc Ninh tại Khu công nghiệp Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu USD.
Xét về tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp phía Bắc trong quý 2 duy trì ở mức 75%, trong khi nhà xưởng xây sẵn chứng kiến tỷ lệ lấp đầy giảm so với quý 1 do thị trường đón chào nguồn cung mới. Ngoài ra, các doanh nghiệp vừa và nhỏ là khu vực chịu tác động lớn nhất của đại dịch. Tổng số doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động trong 6 tháng đầu năm 2021 tăng 22% so với cùng kì. Trong đó số doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo chiếm 11,9%. Điều này cũng tác động tiêu cực đến tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn.
Thị trường BĐS công nghiệp phía Nam
Tương tự, tại khu vực phía Nam, JLL cũng ghi nhận đã có nhiều giao dịch được hoàn tất. Đặc biệt là tại tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu. Bất chấp đại dịch bùng phát, các thỏa thuận thuê đất chủ yếu đến từ các nhà sản xuất công nghiệp nặng. Họ là những đối tượng yêu cầu quỹ đất rộng lớn.
Theo đó, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn đạt lần lượt 85% và 86%. Trong đó, đất công nghiệp ghi nhận các giao dịch mới trong lúc đại dịch bùng phát. Điều này thể hiện rằng cả chủ đầu tư và khách thuê đã dần tìm ra được các phương án. Điều này sẽ giúp họ đồng hành cùng đại dịch để tiếp tục hoạt động. Ngược lại nhà xưởng xây sẵn cũng chứng kiến sự mở rộng kinh doanh. Chủ yếu là từ các doanh nghiệp đã hiện hữu hơn là những doanh nghiệp mới.
Biến động giá thuê đất khu công nghiệp
Theo JLL, trong quý 2/2021, việc các khu công nghiệp tại các tỉnh Bắc Ninh và Bắc Giang phải tạm ngừng sản xuất. Nguyên nhân là do bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19. Điều này đã kìm hãm đà tăng của giá đất công nghiệp. Giá đất giữ nguyên ở mức 107 USD/m2/chu kỳ thuê vào quý 2. Thực tế ghi nhận mức tăng khoảng 5,9% so với cùng kì năm trước. Thế nhưng, đà tăng đã chậm lại so với quý 1.
Trong khi đó, ở khu vực phía Nam, giá đất trong quý 2 tiếp tục đà tăng trưởng. Thế nhưng giá thuê nhà xưởng xây sẵn chững lại. Đất công nghiệp với vị thế là một hình thức đầu tư sản xuất lâu dài. Nó vẫn luôn giữ đà tăng trưởng về giá mạnh mẽ qua các năm. Trong quý 2, các chủ đầu tư khu công nghiệp phía Nam đã thiết lập đỉnh giá trung bình mới. Mức giá là 113 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm ngoái.
Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại các khu vực phía Nam đạt trung bình ở mức 4,5 USD/m2/tháng. Mức giá này tính chung cho toàn khu vực. Con số chỉ tăng 0,5% so với cùng kỳ do đại dịch bùng phát. Điều này gây ảnh hưởng lớn cho các hoạt động cho thuê của loại hình bất động sản xây sẵn này. Theo đó, giá thuê đất công nghiệp tại miền Nam dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng.
Khu vực sở hữu BĐS công nghiệp tiềm năng
Theo nhận định của chuyên gia JLL, dù chưa chính thức xác nhận nhưng việc Tập đoàn Pegatron (Đài Loan) được cho là sẽ tăng vốn đầu tư vào Việt Nam sau dự án tại thành phố Hải Phòng là tín hiệu tích cực về nhu cầu bất động sản công nghiệp trong tương lai.
Không chỉ có các tỉnh ở khu vực đồng bằng sông Hồng giàu tiềm năng đầu tư. Các tỉnh ở vùng Đông Bắc như Bắc Giang, Quảng Ninh, Thái Nguyên cũng tương tự. Những khu vực này đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư. Nguyên nhân là nhờ vào lợi thế về giá thuê. Đồng thời, hệ thống cơ sở hạ tầng nơi đây cũng ngày càng được hoàn thiện. Giá đất ở các khu vực này được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng. Ước tính mức tăng ở khoảng 8 – 10% so với cùng kỳ năm trước.
Tương tự, thị trường nhà xưởng xây sẵn cũng được dự báo sẽ sôi động ở khu vực Đông Bắc. Sẽ có nhiều nhà đầu tư mới gia nhập thị trường. Chẳng hạn như GNP Industrial hay Công ty cổ phần công nghiệp Khu công nghiệp Việt Nam. Đối với nhà xưởng xây sẵn, khoảng 94.000m2 mới sẽ được tung ra thị trường vào cuối năm 2021. Dự án sẽ được thông qua nếu tình hình dịch bệnh được kiểm soát. Bên cạnh đó phải đảm bảo thị trường ở thời điểm đó đã hồi phục trở lại.
Tiềm năng của BĐS công nghiệp trong tương lai
Đặc biệt, tới thời điểm hiện tại, Việt Nam vẫn được ghi nhận là đất nước thành công trong việc kiểm soát dịch Covid-19, điều này càng củng cố niềm tin của các nhà đầu tư đối với môi trường kinh doanh tiền năng của Việt Nam.
Tại khu vực phía Nam, nơi đây sở hữu tầm nhìn tươi sáng về nền sản xuất của đất nước trong tương lai. Do đó, chính quyền các tỉnh đã không ngừng liên tục cải thiện. Đồng thời chủ trương xây dựng mới các hệ thống cơ sở hạ tầng. Điển hình là dự án cao tốc Phan Thiết – Dầu Giây. Ngoài ra còn có dự án cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức – Long Thành. Tất cả các dự án này đều nằm ở các thị trường công nghiệp chủ lực xung quanh TP Hồ Chí Minh.
Tổng kết
Hiện tại, các chỉ số tăng trưởng kinh tế khá lạc quan. Dự báo giá thuê đất công nghiệp trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng trưởng. Đồng thời, thị trường nhà xưởng xây sẵn cũng sẽ trở nên sôi động. Mặc dù chịu ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 nhưng nhờ vào các chỉ số lạc quan, thị trường bất động sản công nghiệp và nhà xưởng tại Việt Nam trong quý 2/2021 vẫn giữ vững tiềm năng to lớn cùng với nhiều lợi thế độc đáo vốn có của đất nước, giúp thu hút các nhà sản xuất và chuỗi cung ứng logistics.
