Khi đầu tư vào một lĩnh vực gì đó, bất cứ ai cũng mong muốn tối ưu hoá lợi nhuận cũng như lợi ích của mình. Để đạt được lợi ích tốt nhất, thì chúng ta phải có kiến thức nền tốt. Hiểu được lĩnh vực chúng ta đang đầu tư. Hơn nữa, ngoài việc có kiến thức về lĩnh vực đang đầu tư. Chúng ta cần tìm hiểu kĩ các lợi ích mà sản phẩm đầu tư mang lại, để gia tăng nhóm lợi ích. Và lên kế hoạch dự phòng rủi do, để lường trước và tránh được những biến cố không đáng có.
Cũng như tất cả các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng có những đặc trưng như vậy. Vì vậy bài viết này, chúng tôi sẽ chỉ ra cho các nhà đầu tư các lợi ích cần biết khi mua bất động sản. Để có chiến lược tốt trong việc tối ưu hóa lợi ích đầu tư.
Mục lục
Yêu cầu được xem hồ sơ pháp lý trước khi mở bán
Giao dịch bán nhà trên giấy có thể xem là có mức độ rủi ro cao hơn so với các BĐS có sẵn. Việc kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Chỉ được thực hiện khi BĐS đáp ứng đủ điều kiện bắt buộc được đưa vào kinh doanh. Trước khi ký HĐMB (hợp đồng mua bán), bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán. Cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý kèm theo như hồ sơ dự án. Thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng. Giấy tờ về quyền sử dụng đất…
Bên cạnh việc kiểm tra thông tin với CĐT. Người mua còn phải kiểm tra đối chiếu với thông tin bên môi giới. Nếu phát hiện sai phạm thì cần linh hoạt trao đổi với CĐT để làm rõ.
Có sự thỏa thuận trao đổi về hợp đồng mua bán
Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai là HĐ dân sự. Mẫu HĐ chuẩn chỉ là cái cớ mà nhân viên kinh doanh đưa ra. Để lờ đi việc đàm phán các điều khoản. Việc CĐT có bộ HĐMB không thuộc điều chỉnh của luật. Và chỉ ký với bên mua các thỏa thuận dân sự là không đúng.
Bên mua cần lưu ý rằng, kinh doanh BĐS là kinh doanh có điều kiện. Giao dịch phải bằng hợp đồng theo hình thức được quy định. Người mua nhà hoàn toàn có quyền thương thuyết. Thêm bớt hay thay đổi điều khoản HĐ trước khi ký.
Có sự bảo lãnh của bên thứ ba là ngân hàng
Khi giao dịch dự án, phải tìm hiểu xem dự án đã được ngân hàng bảo lãnh hay chưa. Một khi CĐT không bàn giao nhà như cam kết.Bên mua khiếu nại và CĐT không chịu giải quyết. Thì ngân hàng sẽ là bên có trách nhiệm bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.Giải quyết giúp người mua trong trường hợp này.
Cụ thể, người mua nên chủ động lưu giữ chứng cứ. Tạo lập bằng chứng chứng minh đã đến thời hạn bàn giao nhà.Nhưng CĐT không bàn giao và vi phạm cam kết bàn giao nhà. Lúc này người mua cần gửi ngay yêu cầu buộc.CĐT thực hiện bảo lãnh đến ngân hàng trong thời hạn sớm nhất.
Đảm bảo thanh toán đúng hạn
Luật đã quy định bên mua chỉ thanh toán đợt đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng. Nhưng tổng số không quá 70% giá trị HĐ khi chưa bàn giao. Tuy nhiên hiện nay bên mua thường phải thanh toán từ 95-100% ngay trước khi bàn giao. Người mua cần nắm rõ quyền lợi thanh toán của mình. Để tránh tranh chấp sai phạm thực tế trong giao dịch với CĐT.
Đảm bảo dự án có khả năng được giải tỏa bảo lãnh ngân hàng
CĐT thế chấp dự án để vay ngân hàng đầu tư. Nhưng chỉ được ký HĐ mua bán với người mua sau khi giải chấp. Bên mua cần tìm hiểu dự án đang được thế chấp ở ngân hàng nào. Thời gian bao lâu và khả năng giải chấp có khả thi không.
Kỹ lưỡng hơn, bên mua có thể thẩm định CĐT có văn bản chứng minh.Là chưa được thế chấp hoặc có văn bản giải chấp hay chưa.
Đảm bảo nhà ở có tính tương đồng với nhà mẫu
Yêu cầu CĐT đưa nhà mẫu vào phụ lục HĐ. Để xác định đó sẽ là mẫu nhà hoặc cấu trúc nhà sẽ bàn giao. Điều này là hết sức cần thiết vì nhà mẫu là thông tin đối chiếu chính xác. Để bên mua ra quyết định về việc mua sản phẩm giống như vậy.
Song song đó, sự chênh lệch giữa thông tin nhà theo hợp đồng. Và nhà được bàn giao thường là cấu trúc kỹ thuật, lối đi, khu sinh hoạt… Mà thỏa thuận chung chung sẽ không thể bảo vệ bên mua sau này.
Có thỏa thuận bồi thường trong việc trì hoãn bàn giao nhà
Khi chậm bàn giao, CĐT thường lấy lý do hoàn cảnh để bên mua thông cảm. Trong trường hợp này thì bên mua thường thua thiệt. Vì HĐ không quy định về trách nhiệm cụ thể khi chậm bàn giao. Theo đúng luật, bên mua được quyền đưa ra yêu cầu. Cam kết bồi thường đều bằng văn bản cụ thể. Nếu CĐT tiếp tục vi phạm thì bên mua có quyền tiến hành các biện pháp pháp lý và công khai thông tin.
Các chi phí liên quan được dề cập rõ ràng
Ngoài tiền mua BĐS, các bên thỏa thuận rõ ràng. Về các khoản phí khác và khoản chi trong tương lai. Như chi phí quản lý, dịch vụ phát sinh đi kèm với việc bảo trì, sử dụng BĐS. Tại thời điểm bắt đầu mua căn hộ sẽ khác với lúc nhận bàn giao.
Lưu ý về số tiền cần thanh toán khi ký hợp đồng mua bán. Theo quy định, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.
Như vậy, khi ký hợp đồng mua bán, người mua nhà chỉ phải thanh toán tối đa 30% giá trị hợp đồng, bao gồm số tiền đặt cọc được chuyển thành tiền thanh toán theo hợp đồng đặt cọc trước đó. Bên cạnh đó, người mua nhà còn phải đóng tiền thuế giá trị gia tăng trên tổng số tiền đã đặt cọc. Các khoản tiền phí khác, ví dụ kinh phí bảo trì, phí quản lý vận hành chung cư, lệ phí cấp giấy chứng nhận… người mua không phải đóng tại thời điểm ký hợp đồng.
