Trong bối cảnh khó khăn như hiện nay, thị trường BĐS Hà Nội chịu nhiều ảnh hưởng khiến cho nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ của các loại hình sản phẩm BĐS bị tác động đáng kể, trong đó bao gồm cả phân khúc BĐS văn phòng và bán lẻ. Không chỉ giảm số lượng giao dịch, các dự án mới của thị trường văn phòng và bán lẻ tại Hà Nội cũng lâm vào cảnh khốn đốn khi bị trì hoãn kế hoạch “ra mắt” cũng như triển khai đầu tư xây dựng. Bên cạnh đó, giá thuê bình quân của văn phòng, trung tâm thương mại bán lẻ cũng tăng nhẹ và dự kiến sẽ ổn định từ nay đến cuối năm. Thông tin chi tiết về thị trường BĐS văn phòng và bán lẻ Hà Nội sẽ được chia sẻ trong bài viết sau đây.
Mục lục
Thị trường BĐS văn phòng Hà Nội
Theo báo cáo của JLL, tình hình dịch bệnh căng thẳng khiến nhiều dự án văn phòng đẩy lùi kế hoạch mở cửa sang quý sau. Tổng nguồn cung văn phòng toàn thị trường Hà Nội tính đến hết quý 2/2021 đạt khoảng 3 triệu m2. Tỷ lệ trống chủ yếu đến từ các tòa nhà mới vận hành từ năm 2020.
Sức cầu thị trường
Đối với phân khúc hạng A, nhu cầu chủ yếu đến từ các công ty công nghệ, thương mại điện tử, xây dựng và hóa chất với những giao dịch thuê lớn từ 500-1.000 m2. Đáng chú ý trong số đó là giao dịch mở rộng văn phòng hơn 2.000 m2 của Công ty Thương mại Điện tử Shopee tại tòa nhà Capital Place.
Trong khi đó, nhờ mức giá thuê hấp dẫn, các tòa nhà hạng B tại khu vực phía Tây thành phố như Cầu Giấy và Đống Đa cũng ghi nhận nhiều giao dịch lớn đến từ các công ty công nghệ thông tin, phần lớn phục vụ cho nhu cầu mở rộng và dời địa điểm.
Giá thuê trung bình
Giá thuê trung bình (chưa bao gồm VAT và phí quản lý) của tòa nhà hạng A và hạng B ghi nhận ổn định ở mức 18,7 USD/m 2/tháng (tương đương với 430.500 VNĐ). Phần lớn các tòa nhà hiện nay đều giữ mức giá chào thuê ổn định hoặc giảm nhẹ do áp lực từ tình hình dịch bệnh phức tạp đã khiến khách thuê thắt chặt tài chính. Bên cạnh đó, các chủ nhà ở những tòa nhà mới hiện đang có diện tích trống lớn vẫn đưa ra các ưu đãi thuê và điều khoản thuê linh hoạt để thu hút khách thuê mới trong giai đoạn khó khăn này.
Trong nửa cuối năm 2021, thị trường sẽ chào đón khoảng 117.000 m2 sàn văn phòng. Chúng đến từ dự án TechnoPark Tower tại huyện Gia Lâm. Trong 6 tháng tới, tỷ lệ trống của hạng A và hạng B có thể tiếp tục tăng. Đó là do nguồn cung lớn đến từ các tòa nhà mới. Do đó, giá thuê thuần trung bình được kỳ vọng sẽ duy trì ổn định hoặc giảm nhẹ. Mục đích nhằm thúc đẩy diện tích hấp thụ trong ngắn hạn và trung hạn.
Thị trường BĐS bán lẻ Hà Nội
Cũng theo báo cáo của JLL, thị trường bán lẻ Hà Nội khá im ắng trong quý này. Nguyên nhân chủ yếu là do không có nguồn cung mới nào gia nhập thị trường. Tình hình dịch bệnh phức tạp cùng với chính sách giãn cách xã hội đã khiến một vài trung tâm thương mại phải hoãn kế hoạch khai trương đến nửa cuối năm. Do vậy, tính đến quý 2/2021, tổng nguồn cung của thị trường bán lẻ Hà Nội giữ ổn định. Con số ước tính khoảng 962,000 m2 sàn cho thuê ở các trung tâm thương mại.
Tỷ lệ lấp đầy và sức cầu thị trường
Đa số các trung tâm thương mại trọng điểm tại Hà Nội ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trên 90%. Bên cạnh đó, tỷ lệ trống giữ vững ở mức 9,4% tính đến hết quý 2/2021. Hiện tại, tình hình dịch bệnh đang căng thẳng. Vì thế, các giao dịch mới trong quý này chủ yếu là các giao dịch nhỏ và vừa. Phần lớn chúng diễn ra tại khu vực trung tâm. Trong đó bao gồm các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình và Hai Bà Trưng. Chính vì vậy, tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại ở khu vực này tăng nhẹ. Mức tăng ước tính đạt khoảng 88,4% trong quý 2/2021.
Trái lại, tỷ lệ lấp đầy đầy của các trung tâm thương mại tại khu vực ngoài trung tâm (bao gồm tất cả các quận huyện ngoại trừ các quận thuộc khu vực trung tâm) đạt 90,9%, giảm nhẹ 0,1% theo quý do một vài thương hiệu trả lại mặt bằng.
Thực tế các giao dịch trong quý 2/2021 cho thấy thị trường bán lẻ Hà Nội vẫn duy trì sức hút. Đặc biệt là đối với các thương hiệu đến từ nước ngoài. Trong đó có một vài nhãn hàng nổi bật hơn cả. Điển hình như Jaguar Land Rover – thương hiệu xe ô tô nổi tiếng. Thương hiệu này vừa khai trương studio trải nghiệm tại Tràng Tiền Plaza. Ngoài ra còn có thương hiệu thời trang Hàn Quốc Hazzy. Mới đây, Hazzy tiếp tục mở rộng chuỗi cửa hàng của mình tại Vincom Bà Triệu.
Giá thuê trung bình
Giá thuê trung bình của các trung tâm thương mại trọng điểm tại Hà Nội đạt 32,25 USD/m2/tháng. Mức giá này tương đương với 742.000 VNĐ. Bên cạnh đó, mức giá tăng 1,1% theo quý ở khu vực trung tâm. Giá tiền tương ứng là 62,8 USD/m2/tháng (tương đương với 1.445.000 VNĐ). Đồng thời mức giá không thay đổi tại khu vực ngoài trung tâm với 28,6 USD /m2/tháng. Tức là tương đương khoảng 658.000 VNĐ. Một số chủ nhà đang áp dụng chính sách miễn tiền thuê hoặc giảm giá. Các chính sách được xây dựng tùy theo mức độ ảnh hưởng. Qua đó nhằm hỗ trợ các nhóm khách hàng chịu thiệt hại nặng. Thông thường là ngành hàng ăn uống và vui chơi – giải trí.
Triển vọng nửa cuối năm 2021, thị trường bán lẻ Hà Nội dự kiến chào đón 76.165 mét vuông sàn cho thuê. Trong đó nổi bật nhất là trung tâm thương mại Vincom Mega Mall Smart City. Dự án này tọa lạc ở vị trí tại quận Nam Từ Liêm. Việc khai trương các trung tâm bán lẻ trong năm 2021 đã bị trì hoãn nhiều lần. Nguyên nhân chủ yếu là do đại dịch. Vì vậy, việc khai trương sẽ còn tùy thuộc rất nhiều vào tình hình kiểm soát dịch bệnh trong sáu tháng tới. Giá thuê được dự kiến sẽ giữ ổn định đến cuối năm. Đồng thời, mức giá cũng được kỳ vọng sẽ hồi phục từ năm 2022. Với điều kiện khi đó, tình hình dịch bệnh đã được kiểm soát.
Tóm lại, thị trường văn phòng và thị trường bán lẻ Hà Nội đều chịu các tác động của đại dịch Covid-19. Có khá nhiều dự án văn phòng đẩy lùi kế hoạch mở cửa sang quý sau. Ngoài ra, một vài trung tâm thương mại phải hoãn kế hoạch khai trương đến nửa cuối năm. Nếu tình hình lạc quan hơn vào nửa cuối năm nay thì sẽ tạo động lực phục hồi trở lại.
